🏢 프레시디오 프라퍼티 트러스트(SQFT) — 오피스 부동산의 조용한 회복, 유연한 자산 재편으로 위기를 기회로

✨ 한눈에 보는 핵심 포인트

• 사업 영역: 미국 내 오피스, 산업용, 소매 부동산 임대 및 운용 (REIT)
• 주요 지역: 캘리포니아, 텍사스, 콜로라도, 워싱턴 D.C. 인근
• 최근 실적: 2025년 Q1 FFO $0.18/주(+12.5% YoY), 임대료 회수율 94% 회복
• 주요 동력: 고품질 자산 재편 + 임차인 다변화 + 부채 구조 개선
• 현재 주가: 약 $7.30 (2025.6.10 기준)
• 시가총액: 약 $1.2억 → 여전히 소형 REIT이나, 내재가치 대비 할인 상태
• 배당금: 분기당 $0.10 지급 중 → 연간 배당수익률 약 5.5%
• 투자 관점: 고배당 + 자산 가치 회복 테마, 부동산 시장 바닥권 진입 가능성

  

 

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📅 2025년 상반기, 이렇게 달려왔습니다

1. 📉 오피스 시장 바닥 확인 — “임대료 회수율 안정화”

• 2025년 Q1 임대료 회수율 94% → 2024년 말 89% 대비 개선
• 고품질 A급 빌딩 중심으로 계약 갱신 성공 → 평균 임대료 3% 인상
• 공실률 11.2% → 전년 13.8% 대비 감소, 특히 샌디에이고·오스틴 지역 회복 뚜렷

2. 🔄 자산 포트폴리오 재편 — “안 좋은 건물은 팔고, 좋은 건물은 산다”

• 2025년 상반기, 저성과 오피스 2개 동 매각 → 약 $2,800만 현금 확보
• 대신 텍사스 오스틴에 위치한 첨단 기술기업 입주형 오피스 1개 동 인수 — 연간 NOI(순운영소득) $120만 예상
  → 자산 질 개선 + 미래 현금흐름 안정화

3. 💰 부채 구조 개선 — “이자 부담 줄이고, 숨통 트이다”

• 변동금리 부채 일부를 고정금리로 전환 → 금리 상승 리스크 완화
• 총부채/자산 비율 58% → 52%로 개선, 이자보상배율 1.8x → 2.2x로 안정화
  → 신용등급 향상 가능성 ↑

4. 💌 배당 유지 + 주주환원 — “현금흐름 자신감의 증거”

• 분기당 $0.10 배당 지속 — 2025년 들어 2분기 연속 유지
• 추가로 2025년 4월, 자사주 50만 주 매입 완료 → 주당 가치 제고 시도

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🎯 2025년 하반기, 이 세 가지를 주목하세요

1. 📊 3분기 실적 — “회복 추세 지속 확인”

• 2025년 10월 실적 발표 → 임대료 회수율 95%+ 유지 여부, NOI 성장률 확인
• FFO $0.20/주 돌파 가능성 — PER 15배 미만으로 저평가 상태 지속

2. 🏗️ 신규 인수 또는 매각 — “자산의 질을 높이는 게임”

• 경영진, “하반기 추가 자산 교체 전략 실행” 언급
• 현재 검토 중인 물건: 덴버의 의료 클러스터 오피스, 샌디에이고의 생명과학센터
  → 성사 시, NOI 및 자산가치 상승 기대

3. 📈 금리 인하 사이클 시작 — “부동산의 숨은 호재”

• 연준(Fed)의 금리 인하 기대(2025년 Q4~2026년 초) → 부동산 가치 회복 + 리파이낸싱 용이
• SQFT는 금리 민감도가 높은 REIT → 금리 인하 시 주가 탄력성 확대 전망

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💡 투자 전략 — 이렇게 접근하세요

✅ 매수 전략

• $6.80~$7.10 구간에서 분할 매수 권장 — 기술적 지지선 = $6.50
• 금리 인하 발표 또는 자산 매입 소식 전 미리 포지션 확보

✅ 목표가

• 단기(3개월): $8.50 — 금리 인하 기대 + 3분기 실적 호조 시
• 중기(연말): $9.50~$10.00 — 자산 재편 성공 + 배당 확대 시 내재가치 근접

✅ 손절 기준

• $6.20 이하 붕괴 시 — 임대료 회수율 급락 또는 자산 매각 실패 가능성 대비하여 손절 권장

✅ 포트폴리오 배분

• 전체 자산의 4~6% 이내로 배정 — 고배당 + 자산가치 회복 테마로 방어적 성장주 개념
• REIT ETF 또는 미국 부동산 관련 종목과 함께 보유하면 산업 리스크 분산

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🌱 마무리 — 왜 지금 프레시디오인가?

“프레시디오는 ‘오피스 부동산의 종말’이라는 소음 속에서도, 조용히 살아남는 방법을 찾고 있습니다.”

모두가 오피스를 떠날 때, 그들은 고품질 자산을 선택했고,
기술 기업과 의료 기관이라는 안정된 임차인을 맞이했습니다.
부동산은 장기 게임입니다.
그리고 프레시디오는 자산을 걸러내고, 부채를 다듬고, 배당을 지키며,
조용히 다음 봄을 준비하고 있습니다.
2025년 하반기, 금리와 실적, 그리고 자산 재편이라는 세 개의 축이 맞아떨어지는 순간,
그 조용한 회복은 시장에 온전히 반영될 것입니다.

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📌 투자란 파도를 타는 것이 아니라, 바닥을 아는 것입니다.
이 리포트가 당신의 선택에 조용한 확신을 더해줄 수 있기를 바랍니다.